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▼投資マンション、本当に高い利回りは得られるの?


 近年、サラリーマンでも投資用マンションを購入する方が増えているようです。

 電話セールスなどでは利回りが高く、安全性も高いというトークを聞かされると思いますが、
「本当なの?」というのが実際のところではないでしょうか。 そこで今回は、投資用マンション購入に際してのポイントを考えてみたいと思います。


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マンション投資にはどのような特徴があるの?
(1)預貯金等と比べて比較的高い利回りで運用できる
当然、物件によって利回りは異なりますが、少なくとも定期預金金利(現在1年物で0.35%程度)よりははるかに高い利回りで運用が可能です。

(2)手元資金が少なくても購入可能
当たり前ですが、借入れをして預貯金をする人はいないでしょう。株も借入れをして購入する人は少数です。しかし、投資用マンションの場合、借入れをして購入することも決して珍しくはありません。むしろポピュラーでしょう。

どんな点に注意をすればいいの?
(1)表面利回りと実質利回り
利回りという言葉をよく耳にすると思います。利回りには表面利回り(グロス)と実質利回り(ネット)がありますが、この違いをご存知でしょうか?

表面利回りとは

  年間家賃収入÷物件価格×100


で計算した利回りです。例えば2,000万円の物件を購入して、年間120万円の家賃収入があるとすれば、120万円÷2,000万円×100=6.00(%)になります。

折込みチラシにはよく「利回り○○%以上」などと書かれています。この場合の利回りは表面利回りであることが多いようです。

ところが、実際には購入に伴い税金や登記料、ローン諸費用、仲介物件なら仲介手数料等もかかります。またマンション保有中の維持経費(固定資産税、管理費、修繕積立金、不動産管理会社に管理を委託する場合の賃貸管理費等)も毎年かかってきます。従って利回りを考える場合にはそれらも加減して計算する必要があります。

それが実質利回りと呼ばれるもので、実質利回りは

  実質年間家賃収入÷実質購入価格×100


で計算されます。

例えば先ほどの物件について、購入にかかる費用100万円、維持経費20万円とすれば、物件の実質購入額は2,100万円、実質家賃収入は100万円ですから、実質利回りは100万円÷2,100万円×100=4.76(%)になるわけです。

(2)入居率
先にお話した「実質利回り」は、あくまでも計算上のものでしかありません。これまでの利回り計算は全て入居率100%を前提としているからです。
実際には、現時点の賃借人が退出した後、次の賃借人が入居するまでの間には少なからずタイムラグがありますので、毎年稼動率100%はまずありません。空室の期間は賃料収入すなわち運用益が0になり、「本当の実質利回り」が低下します。マンション投資でもっとも大事なことは入居率を見極めること、になると思います。

その観点から見れば、購入するマンションの立地は非常に大切です。
例えばワンルームマンションの場合、賃借人としてのターゲットは大学生や独身のサラリーマン、OLであることが多いので、大学の近くである、通勤に便利な駅の近くである、コンビニエンスストアが近くにある等の条件が非常に重要です。
また施設や内装も入居率に大きく影響します。特に女性に対するアピール度を考えればオートロック、バストイレ別も必須です。

もともとマンションという設備を運用するわけですから、設備の新しさも重要です。入居者確保のため何年か後には修繕が必要であり、その費用がどの程度かかるかは実質利回りにも影響します。

(3)借入れをする場合
【金利負担の発生】
投資用マンションを購入する際、ローンの利用が可能であることは先に述べたとおりです。銀行の一般的な住宅ローンは自己住居向けですので、投資用物件には利用できません。投資用物件にはいわゆるアパートローンと呼ばれるローンの借入れをすることとなります。アパートローンの金利は一般的に住宅ローンの金利よりも高く設定されることが多いようです。なお、アパートローンはワンルームマンション一室だけの場合には使えないものもあります。

借入れをして投資をすれば、当然のことながら金利負担が発生し、その分本当の実質利回りは低下することになります。

【返済負担の発生】
ちなみに筆者は現在、投資用マンションを賃借している立場ですが、契約更新時に家賃の引き下げ交渉をしたことがあります。交渉しようと思ったのは、同じマンション内の同規模の部屋の一室が、自分の払っている家賃より低い金額で入居者を募集していることを知ったからでした(オーナーはそれぞれ別です)。しかし結果はNG。

管理会社の説明によれば、家賃が低いほうの部屋のオーナーが家賃を下げてでも空室にしないでほしいとの意向であったのに対して、筆者の部屋のオーナーは空室になってもいいから家賃は下げないでください、という考えだとのことでした。

借入れをしてマンション投資を行う場合には、借入金の返済負担が発生しますから、返済財源に余裕がないオーナーであれば、空室で家賃が入ってこないとなると返済ができなくなる、というリスクがあります。そのため多少家賃を下げてでも空室を避けたい、となるわけです。筆者が借りている部屋のオーナーが借入れをしているかどうかは分かりませんが、いずれにしても余裕のある資金運用をしているということでしょう。

このように借入金の返済負担が発生することを考えれば、借入れをしてのマンション投資はあくまでも余裕がある状態で行う、というのが正解かもしれません。

結論
これまで述べてきたとおり、投資用マンションにかかる実質的な利回り計算は結構複雑です。借入れをするとなればなおさらです。これは、マンション投資の本質が単なる資金運用ではなく、不動産賃貸業という事業を運営することにあるからです。

その点をよく理解したうえで、目先の利回りだけに惑わされることなく、無理のない範囲でマンション投資に取り組むのが良いでしょう。

株式会社 住まいと保険と資産管理
ファイナンシャルプランナー 吉田 美帆



このお役立ち情報で「投資マンション 利回り」についての理解が深まりましたか?

※以上は、独立系FP会社 住まいと保険と資産管理に所属するファイナンシャルプランナー
が執筆をして、2007年8月2日にMSNマネーに掲載されたコラムを一部編集したものです。




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