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▼住宅ローン審査 〜 銀行はあなたのココを見る!


住宅購入でローンを組む場合には、金融機関の審査は避けては通れません。

これが通らないと、資金計画の見直しやマイホーム購入計画そのものを中止せざるをえない場合もあります。本日は、住宅ローン審査の主な項目と事前対策についてまとめてみました。これから住宅購入をご計画されている方は、ぜひ参考にしてください。

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1.審査は事前審査と本審査の2段階
住宅ローンの審査には、金融機関内の事前審査と最終的に信用保証会社まで通過する本審査があります。順に見てみましょう。

T.事前審査
事前審査では主に(1)勤務先・勤務形態・勤続年数(2)返済負担率(3)他の債務や返済履歴、などをチェックします。

(1)勤務先・勤務形態・勤続年数
勤務先については大企業と中小企業とでは延滞確率に差があることから、会社規模も審査項目に入るようです。
勤務形態は、原則正社員が求められますが、最近では派遣社員や契約社員でも定期収入があれば大丈夫な住宅ローンもあります。ただし、金利が高めに設定されていることがあります。勤続年数は、一般的に2〜3年以上とするところが多いようです。

(2)返済負担率
返済負担率とは年収に対する年間返済額の割合で、年間返済額÷年収で計算します。
各金融機関によって基準は異なりますが、例えば某金融機関の規定では、年収300万円以内は25%、400万円以内は30%、400万円超は35%以内になっています。
また、住宅金融支援機構の『フラット35』の基準の場合、年収400万円未満は30%以内、400万円以上は35%以内となっています。
この返済負担率は公表している金融機関もあれば、未公表の金融機関もありますが、注意しなければならない点は、現在返済中のマイカーローン、教育ローン、カードローンなどの他の借入れがあればその返済額も年間返済額に含めて計算されるということです。
また、金融機関が審査する際の金利は店頭で発表されている金利ではなく、審査用に金利の上昇を見込んだ上で決める審査金利で計算されます。
現在のところ4%前後が多いようです。ただし、全期間固定金利で申し込んだ場合は、その金利で計算されます。

(3)他の債務や返済履歴
住宅ローンの事前審査を受け付けると個人信用情報機関でローン申込者の過去の返済履歴や延滞歴、他のローンの借入残高などを照会し、考慮の上審査されます。

U.本審査
銀行内の事前審査に通ると今度は信用保障会社の本審査に入ります。
本審査は事前審査よりも厳しくなります。これは万が一遅滞が発生した場合、信用保証会社はその住宅ローンを不良債権として金融機関から引き継がなければならず、資金回収まで手間がかかるからです。
ただ、事前と同条件で本審査を受ければ、ほぼ通りますが、少しでも増額などをした場合には、通らないことも出てきますので注意しましょう。

(1)健康状態
金融機関で、住宅ローンの申込みをすると団体信用生命保険(団信)の加入が原則義務付けられます。
団信とはローン申込者が死亡や高度障害になったときに、契約保険会社から保険金が給付されることで、ローンの残債が弁済され、遺族の居住を確保するための保険です。
健康状態によっては加入できず、他の条件を満たしていてもローンの承認がおりない場合があります。

2.金融機関が重点にしている審査項目
平成17年度に国土交通省が、住宅ローン担当者及び営業社員に「平成17年度民間受託ローンの実施に関する調査」を行いました。

その調査項目に、「顧客が希望した融資が受けられないと判断された理由」というものがあり、それをみてみると「他の債務の状況や返済履歴」が60.5%でトップ、続いて「雇用形態」36.9%、「返済負担率」26.1%、「年収」25.6%、「勤続年数」22.8%の順になっています。また、「昨年と比べて厳しくなった審査項目」では「他の債務の状況や返済履歴」となっており審査に与える影響が大きくなっている傾向がありますが、「勤続年数」については緩和される傾向にあるようです。

3.否認されないための対策
もし万が一、事前審査及び本審査で否認されてしまうと、個人情報に「否認」の履歴が残ってしまいます。 そうなると、他行に新たに申込みをした場合でも、事前審査の段階で金融機関が信用情報機関に照会すると、その履歴がわかってしまい、マイナスとなって借りにくくなるのが現状です。したがって、否認されないための事前対策が重要になるわけですが、具体的にどうしたら良いのでしょうか。

(1)勤続年数の短い方
最近では勤続年数が短くてもキャリアアップしていく転職の場合、年収がアップする前向きの転職もありますのでその場合は、転職理由等を銀行によく説明しましょう。

(2)不必要なクレジットカードの整理
カードローンなどは残高があるようであれば、完済したほうがプラスですたとえ借入残高がゼロでも借入れ限度額を借入残高とみなす場合が多いようですので、融資枠の解約をしましょう。

(3)健康状態
健康状態が悪い場合、民間の金融機関の融資は原則受けられませんので、基準を金融機関に確認する必要があります。
ちなみに、フラット35や財形住宅融資では、団信が任意加入となっています。

(4)信用情報に誤りがないかチェック
過去に延滞履歴がある場合は個人信用情報機関に登録されています。
個人信用情報機関は銀行系、信販系、消費者金融系など数社ありますが、仮審査申込書類の中にどこの情報機関に照会するかが記載されており、自分の情報が気になるという場合は有料で登録内容の照会ができます。

4.まとめ
ここまで、住宅ローンの審査についてみてきましたが、いずれにしても住宅ローンの審査をクリアすることはあくまでも住宅購入の第一歩にすぎません。

審査が通ってマイホームを取得したとしても、住宅ローンの負担で夢や希望のつまった人生を送れないのでは本末転倒です。数ある住宅ローンの中からみなさんのライフプランにあったローンを選び、返済も無理のないように十分な事前対策を心がけましょう。

株式会社住まいと保険と資産管理
ファイナンシャルプランナー鷲津 健




このお役立ち情報で「住宅ローン 審査」についての理解が深まりましたか?

※以上は、独立系FP会社 住まいと保険と資産管理に所属するファイナンシャルプランナー
が執筆をして、2008年3月13日にMSNマネーに掲載されたコラムを一部編集したものです。




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