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▼住宅ローン、押えておきたい金利タイプの特徴とポイントとは?


 多くの方にとって、マイホーム購入は人生の一大のイベント、マイホームを手に入れたら夢の実現という感じですが、買った時点がゴールではありません。

 住宅ローンの商品も多様化し、利用者にとっては選択肢が増える一方、自分にあったローンを選ぶのは簡単なことではありません。更にいったん選んだとしても、その後の見直しによって返済額に大きく差がついたりします。選び方、対策を知っていると知っていないとでは、大きな差になってきます。

 そこで今回は、金利の点から見た住宅ローンの種類とその基本的な特徴を説明していきたいと思います。


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金利タイプ別の住宅ローンの種類
 金利のタイプは、「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定期間選択型」の3種類があります。住宅ローンの金利選びはとても重要ですので、それぞれの特徴と仕組みを理解することが大切です。

(1)全期間固定金利型
 当初の金利が完済するまで変わりません。全期間固定金利型のメリットは、金利が上昇しても適用金利や返済額が変わりません。注意点は、他の金利タイプに比べると金利が高いことです。代表的なものに、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)と民間金融機関の提携ローン「フラット35」があります。

(2)変動金利型
 市場金利に連動した金利が適用されます。金利の見直しは、年に2回あります。返済額の見直しは5年に1回で、金利が上昇した場合、返済額が最大25%まで増加する可能性があります。金利の変動があっても返済額は5年間変わらず、返済額のうち利息と元本の割合が変わります。変動金利型のメリットは、金利が低いことです。特に最近では、大幅な金利優遇が目に入ります。反面、注意点は、適用金利が下がると返済額が減少し、金利が上昇すると返済額が上がると返済額が増えますので、金利上昇が予想される場合には注意が必要です。金利が極端に上昇すると、返済額に占める利息割合が大幅に増え、いくら返済しても元金がなかなか減りません。その結果「未払利息」が発生する可能性もあります。

(3)固定期間選択型
 2年、3年、5年、10年、20年などの特約期間のものがあります。特約期間中は、金利が固定されて特約終了時までは、原則、金利タイプを変更することができません。特約期間終了後の金利に関しては申し出ない場合は、自動的に変動金利型になります。固定期間選択型のメリットは、特約期間の短いタイプは金利が低くなっています。変動金利同様大幅な金利優遇が適用されています。注意点は、特約期間終了時の金利が上がると返済額が増えます。25%ルールが適用されないため、金利上昇時には、返済額が25%以上に上がる可能性があるので注意が必要です。

特徴および考え方のポイント
(1)基本的な特徴
 固定金利は金利が高いかわりに、金利上昇時のリスクを取らなくて済みます。変動金利や短期の固定金利選択型は、金利は低いですが、金利が上昇した場合のリスクは借りた人が負うことになります。10〜20年の長期の固定金利選択型は、その中間的立場に位置します。

(2)考え方のポイント
 固定金利は、高い金利を払っても、返済額が変わらない方が安心という方には向いています。教育費のかかる人や将来まとまった資金を使う予定のある人は、返済額が決まっているため、将来の計画が立てやすくなります。

 変動金利は、金利上昇のリスクがある場合でも必ずしも不利ということではありません。例えば、将来金利がアップし返済額が増えたとしても十分に対応できるほど資金に余力のある人、返済期間が20年程度の短い人、自己資金に余裕のある人、共働きのご夫婦、親からの援助を受けられる人等は変動金利の方が向いていると言えます。というのも、利息が加算される期間が短く元金の減り方が早いため、結果として支払利息額を少なくできるからです。

 ライフイベントの時期に応じて、ミックスタイプを組み合わせてみるのもよいと思います。ライフプラン、キャッシュフローは年収、家族構成、年齢など個人によって違ってきます。あくまでも自分に適した住宅ローンを選んで、自分のキャッシュフローにあった返済をしていくことが大切です。

まとめ
 住宅ローンは、一度借り入れたら、そのまま返済していけばよいというものではなく、状況に応じて変えていくべきものです。住宅ローンの金利は常に変動しますし、新しい商品も出できます。一方であなた自身の年収が増減したり、子供の成長に応じて教育費がかかってきたりもします。
 そう考えれば、返済計画の定期的な見なおしの必要性もご理解いただけると思いますし、余裕資金があれば「繰り上げ返済」をしてできるだけ早く返すようにするというのもひとつの考え方となってきます。

金利変動時代に対応するため、多様化している商品の中から、ライフプランに合わせてシミュレーションを組んだうえでご自分の家庭にあったローンを選びましょう。さらに常に見直しを心がけることで、安全で確実な資金計画にしていただきたいと思います。

式会社 住まいと保険と資産管理
ファイナンシャルプランナー 岡村 真由美


このお役立ち情報で「住宅ローン 金利」についての理解が深まりましたか?

※以上は、独立系FP会社 住まいと保険と資産管理に所属するファイナンシャルプランナー
が執筆をして、2007年9月28日にMSNマネーに掲載されたコラムを一部編集したものです。




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