はじめまして。（株）住まいと保険と資産管理 代表取締役社長　　 白鳥光良（しらとりみつよし）と申します。 　　 冒頭の２つの質問に「はい」と答えた方には、読んでおかないと後悔する 可能性がある、きわめて重要な情報をご用意しました。 　◇ リスクを最小限にする《４つのスクリーニング》とは？ 　◇ 「ワンルームマンション」には注意したほうがいい？ 　◇ 《「はじめての不動産投資」サポートパック》とは？ 以上の情報の関心のある方は、引き続きお読みください。 「はじめての不動産投資」では、失敗する確率をできるだけ減らして、 安心感のある１件目を持っておきたいものですよね。 ここでは、はじめての不動産投資のリスクを徹底的に抑えるための、 ４つのスクリーニング（絞り込み条件）をお伝えさせて頂きます。 【スクリーニング１】 「都内の駅徒歩レベル物件」に絞る 不動産投資で、まず避けたいシナリオは「慢性的な空室」です。 なぜなら、空室が続いて家賃が入らないと、 ローンの返済分が持ち出しになってしまうからです。 これを避けるためには、築年数の経過や環境の変化が あっても決して失われない《利便性》があると言える、 　　　　　　「都内の駅徒歩圏レベルの物件」 に絞ることが、はじめての不動産投資のリスクを 軽減する第１の方法となります。 　　参考情報１：不動産投資における注意点（都心の物件がいい？） 　　参考情報２：不動産投資におけるリスクへの対応（空室リスク） 【スクリーニング２】 空室でも売れる「ファミリータイプ」に絞る ここは、４つの条件の中で最も常識とは異なっていて、 極めて重要な部分ですので、じっくりお読みください。 はじめての不動産投資といえば、 「ワンルームマンション投資」が一般的です。 しかし、投資用ワンルームマンションにおいては、 いわゆる家賃保証があっても避けることができない、 最も避けたいシナリオがあります。 それは「まともな金額での売却が困難な状態」です。 １つの事例を挙げてご説明しましょう。 私がファイナンシャルプランナーとして総合的な 資産管理のサポートをさせて頂いているあるお客様は、 １０年以上前から投資用ワンルームをお持ちでした。 その保有を継続している間は、 一定条件の家賃保証もあって、家賃の範囲内で 物件のローンが返済できて、問題ありませんでした。 しかし、その物件が築２０数年と老朽化してきたので 売ろうと思ったら・・・ 築年数が古くなったことと、 賃料水準が少しずつ下がってきたことで、 物件の相場はかなり低くなっており、 まともな金額どころか、 ローンの残高を上回る金額での売却も難しい という状態に直面しました。 ワンルームマンションは「自分で住むために買う人」は わずかで、「投資として買う人」がほとんどのため、 古くなったり空室が出やすい状態になってくると、 投げ売りしないと売れない状態に陥る可能性があるのです。 （新築ワンルームは、提携ローンが通りやすくて買いやすいのですが、 　5〜10年で売却する場合の下落率は３割を超える場合が多いうえに、 　実質利回りが相対的に低めのため、個人的にはおすすめしません） ――さて、不動産投資において、 このような「出口がない（売却に困る）」状態 を避けるには、どうしたらいいでしょうか？ 答えは「空室になった方が、買い手が多くなる物件」にあります。 でも、そんな都合の良い物件、本当にあるのでしょうか？ ヒントは「一般の生活者が自分で住みたい物件」です。 　それは・・・分譲ファミリータイプの物件です。 ２人以上で住める広さの分譲マンションでも、 賃貸中の物件（オーナーチェンジ物件といいます）は 「投資家」しか買いませんので、他の投資用物件とシビアに 利回りを比較されて低めの相場になりがちです。 しかし、分譲ファミリータイプの物件（約40�u〜）が空室になると、 不動産投資家よりも圧倒的に多い「家族で住みたい一般の人」 （結婚したばかりの人から退職後の夫婦まで）が買い手に なりますので、マーケットが広がる分、賃貸中の同じ物件よりも やや高め（＋10％等）の相場傾向があります。 つまり、約40�u〜の分譲ファミリータイプの物件には、 ワンルームにはない「空室メリット」（！）があるのです。 というわけで、出口（売却時）のマーケットが広いために、 空室なら購入時よりも高く売れる可能性も期待できる、 ◆１０００万円台後半〜２０００万円台の分譲ファミリータイプ に絞ることが、はじめての不動産投資のリスクを軽減する 極めて重要な・・・第２の方法となります。 　（なお「一棟もの」は、多額の自己資金と借入れが必要でリスクが高い、 　　換金したくなってもすぐには売れない、などの注意点があり、はじめての 　　不動産投資としてはオススメしませんので、ここでは省略します） 【スクリーニング３】　「築５〜２０年の中古物件」に絞る 一般に、マンションの売買相場は、 新築から５年間はハッキリと下落するものの、 築浅物件を脱した５〜１０年目前後には微妙な下げに転じ、 １０年目くらいからはフラットに近い値動きになるのが一般的です。 よって、賃貸中の分譲ファミリータイプの物件に投資をして、 ５〜１０年保有してから買値水準以上で売却することを目指すなら、 ファミリータイプの中でも、相場が下がりにくい 　　　「築５〜２０年の中古物件」を中心に選ぶ ことが、はじめての不動産投資のリスクを 軽減する第３の方法となります。 　　参考情報：　不動産投資における注意点（新築と中古） 【スクリーニング４】　「専門業者の１次選択済の物件」に絞る 仮に、都内の駅から数分のところにある、 築１０年前後で賃貸中の実質利回り５％以上の 分譲マンションが売りに出ている情報を得たとしましょう。 ３つのリスク軽減がされている物件です。 しかし、不動産は金融商品と違って、１つ１つが異なります。 目をつぶって気合で買うのは、個別物件レベルのリスクがあります。 とはいえ、個人レベルで厳密な調査を行うには限界があります。 この問題を解消するためには、 　　「専門業者による１次選択」が済んでいる物件 であることが好ましいと私は思います。 わかりやすく言うと 「投資用不動産の保有」を事業の１つとして行っている 専門会社が保有している物件は、その会社が物件取得前に 一定の調査が済んでいるので、固有のリスクが軽減できます。 当社が提携している専門会社（不動産ファンドの運営や 不動産投資を事業としている、大証ヘラクレス上場企業）からは、 同社が保有する「賃貸中の分譲ファミリータイプ」のうち 個人投資家が購入可能な物件に関する情報が毎月届きますが、 その多くは都内でも実質利回り５％以上と 投資として成立する水準の価格が提示されています。 このように「専門業者の１次選択済の物件」に絞ることが、 はじめての不動産投資のリスクを軽減する第４の方法となります。 【参考】ご紹介可能な「未公開物件」の一例 （東京都内、2009年12月時点） 北区／駅歩7分／60.22�u／平成7年築／1980万円（表面8.12％・実質6.34％） 豊島区／駅歩6分／53.88�u／平成11年築／3150万円（表面6.85％・実質5.61％） 江東区／駅歩8分／63.39�u／平成8年築／2750万円（表面7.40％・実質6.42％） （現在、「都内駅徒歩、40�u以上、平成築、賃貸中」で 実質利回りで5％台〜という紹介可能なレベル 　の物件が減っているため、今後予告なく当サービスの新規の受付を中断する可能性があります） ここまでお話した、 　「都心通勤圏の駅徒歩10分以内、 　　築５〜２０年の分譲ファミリータイプの賃貸中のマンション、 　　専門業者による１次選択済のもの」で、 各種管理費や固定資産税等を差し引いた実質利回りが５％台 以上の物件であれば、５００万円前後〜の頭金を用意できる方は、 本格的に投資を検討をしてもいいでしょう。 しかし、投下資本の利回りシミュレーションだけでは不十分です。 「ファイナンシャル・プランニング」という、 個人の将来のお金のシミュレーションを行うことを抜きにして、 まとまった金額が動く不動産投資の決断をしてはいけません。 なぜなら、今あなたが持っているお金をどのタイミングで使う必要が あるかによって、不動産投資に回せる自己資金は変わってきますし、 不動産収入は「総合課税」といって給与収入等と合算して税金が掛かり ますので、他の収入の水準によっても投資の成果が異なるからです。 《４つのスクリーニング》をクリアした物件に投資する前に、 個人のファイナンシャル・プランをしっかり作成することで、 あなたが将来に必要なお金を準備できなくなるリスクを軽減しましょう。 個人の総合的な「ファイナンシャルプラン」を作成したうえで、 《４つのスクリーニング》をクリアした物件への不動産投資を実行する のを、２名の経験豊富なアドバイザー、 　・ファイナンシャルプラン作成および投資シミュレーションに関する責任者 　・投資用不動産の仲介業務に関する責任者 が本格的にサポートするサービスです。 　（２名の専門家が対応できる時間には限りがあり、 　　クオリティの高い未公開物件の情報にも限りがあるため、 　　本格的なサービスの利用は毎月３名を限度とさせて頂いております） 　　　▼東京本社相談ルームの様子 　　　 具体的な業務の流れは、以下の５つのステップにて行います。 　１．初回カウンセリング 　　　　　　　　　　↓ 　２．ファイナンシャルプラン作成のためのカウンセリング 　　　　　　　　　　↓ 　３．不動産投資を含めたファイナンシャルプランの作成＆提案 　　（様々な物件情報、良質な物件情報の提供やアドバイスを含む） 　　　　　　　　　　↓ 　４．不動産投資プランの実行サポート 　　　　　　　　　　↓ 　５．不動産投資のアフターフォロー この専門サービスを利用することによって、不動産投資における 物件のリスクを最小限に抑えながら、将来に渡って必要十分なお金 を準備できる可能性を高めることができます。 このような専門サービスを利用したい方は、 《「はじめての不動産投資」サポートパック》のご案内をお読みのうえ、 　　「初回カウンセリング（約60分、3,150円）」からご利用ください。 　（月〜金 10：00〜20：00、TEL 0120-374-849 までどうぞ） 【参考】 「はじめての不動産投資」サポートパック 〜お客様Ｑ＆Ａ この専門サービスを利用して、不動産投資をスタートされた (株)創コンサルティング 代表取締役 海野みづえ様 より頂いた メッセージの一部を紹介させて頂きます。 （インタビュー：白鳥光良） Ｑ「どのようなきっかけや理由で、 　　今回のサービスを利用されましたか？」 Ａ「インターネットでこちらのサイトを拝見し、問い合わせました。 　　株や投資信託と いった金融商品以外での資産運用を考えていたので、 　　その関心にあったサービスとして目に止まりました。」 Ｑ「様々な専門業者や類似サービス提供会社の中で、弊社 　　（住まいと保険と資産管理）をお選び頂いたのは、なぜでしょうか？」 Ａ「独立の立場で、顧客の側にたったアドバイスをして 　　もらえそうだったので。　また、ウェブに書かれていた 　　不動産投資のポイントが、大変納得できたことも理由です。」 Ｑ「弊社が提供させて頂いた専門サービスについて、 　　どのような点に高い付加価値を感じましたか？」 Ａ「要点をしっかりお話いただき、 　　そこから実際の案件をひとつひとつ説明してもらったので、 　　全体観がよくつかめました。　また当方の条件を考えながら、 　　テーラーメイドにやっていただけたと思います。」 Ｑ「最後にひとこと、当社へのメッセージをお願いします」 Ａ「どうもありがとうございました。これからもよろしくお願いします。」 　株式会社 創コンサルティング 代表取締役 海野みづえ様　 【担当ファイナンシャルプランナーからのメッセージ】 　海野様は、ＣＳＲマネジメント等の最先端の領域で様々な大手企業に 　コンサルティングを提供されている第一人者のひとりですが、そのような 　本質を見分ける目を持った方に当サービスを評価いただき嬉しく思います。 　今回の不動産投資はまだスタートしたばかりですが、１０年後に「このサービス 　を利用して本当に良かった」と思って頂けるようサポート致します。（白鳥光良）

・	３〜６ヶ月以内に《4つのスクリーニング》を通過した不動産物件（駅徒歩圏の分譲ファミリータイプ）への投資を実行したいと考えている方。
・	個人の総合的なファイナンシャルプランを作成して、出口（売却タイミング）も事前に想定した上で、不動産投資をスタートしたい方。
・	不動産投資の自己資金として５００万円前後〜ご用意できる方。 （できれば金融資産２０００万円以上の方の、分散投資先の１つが望ましい）

1.	「不動産投資はじめ方マニュアル」著者を含む、２人の専門家によるダブルサポート ▼ファイナンシャルプラン作成／不動産投資シミュレーション　責任者 白鳥光良（しらとりみつよし）　1973年生まれ。上智大学経済学部経済学科卒業。外資系コンサルティング会社の勤務経験を経て、(株)住まいと保険と資産管理 代表取締役社長。１級ファイナンシャルプランニング技能士（資産設計提案業務）、ＣＦＰ認定者。武蔵大学経済学部金融学科非常勤講師（「ファイナンシャルプランナー演習」担当）。主な著書に「65才までにあと“3000万円”ムリなく貯める!!」（ローカス）がある。これまでに《ワンルーム・ファミリータイプ・一棟もの》いずれも保有した、親の不動産管理会社をサポートしている。宅地建物取引主任者。 ▼投資用不動産の仲介業務　責任者 飯田　敏（いいださとし）　20年以上、800件以上の不動産購入サポートに携わってきたファイナンシャルプランナー。NPO法人日本FP協会会員、宅地建物取引主任者。1963年生まれ、日本大学文理学部卒。大手不動産会社にて売買仲介担当として１０年勤務。外資系生命保険会社でのコンサルティング営業を経て、(株)住まいと保険と資産管理 取締役営業本部長。主な著書に「不動産投資はじめ方マニュアル」(技術評論社、共著）がある。 （各担当者には時間の限りがあるため、当サービスの利用開始は毎月３名を限度とさせて頂きます）
2.	不動産投資を行った場合の、個人の総合的なファイナンシャルプランを作成 あなたが具体的に不動産投資を行った場合における、今後20〜40年の収支や貯蓄残高の推移を予想する、総合的なファイナンシャルプランを作成することで、個人レベルの財務リスクを軽減します。
3.	リスクを最小化する《４つのスクリーニング》をクリアした未公開の物件情報を提供 当社提携先より毎月継続的に入ってくる「都内の駅徒歩圏を中心とした、築５〜２０年の分譲ファミリータイプ、賃貸中」の未公開物件（実質利回り５％以上）の情報を提供します。
4.	不動産仲介業務の経験豊富な担当者によるサポートを受けられる 物件の外観や周辺環境を資料と合わせて確認いただいた上で「本格的に購入を検討したい」という物件が１〜２戸に絞れたら、不動産仲介業務の経験豊富な担当者（飯田 敏）が現地を確認して大きな問題がないかチェック致します。購入を希望される場合には正式に仲介業務をお受けいたします。
5.	不動産投資に利用できるローンを扱う金融機関の紹介が可能 これまでに当社が投資用物件の購入をサポートしたお客様が利用している、妥当な金利水準の不動産投資用ローンを扱っている金融機関（複数あります）を紹介することが可能です。
6.	不動産仲介手数料は、通常よりも約0.5％低い優待価格が適用されます 不動産業者に仲介を依頼する場合の手数料は成約時に3.15％＋6.3万円が一般的ですが、当サービス利用者は成約時に2.625％＋6.3万円という有利な条件で質の高い仲介業務を行います。
7.	不動産物件購入後の賃貸管理についてもサポート可能です もしご希望があれば、購入物件の賃貸管理（管理料：賃料の5％相当）を当社にてお受けできます。ご自身で管理を行われる場合でも、購入から１年間は賃貸管理でお困りの際にご相談をお受けします。

通常の不動産投資までの流れ	当サービスの利用メリット
不動産投資の本を読む （個人での限界あり？）	初回カウンセリングで、具体例も見ながら 　メリット・デメリット・注意点を一緒に確認 （本2冊分の料金で、個別レッスンが受けられる）
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不動産業者へ行く （どんな担当者に当たるか不安？）	経験豊富なファイナンシャルプランナーに 　個別相談＆総合的なプランの作成 （不動産投資時のファイナンシャルプランを作成） （あなたの疑問と不安がスッキリ解消）
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物件をいろいろと紹介される （煽られる場合も？）	《４つのスクリーニング》をクリアした 　　未公開物件を中心とした情報提供 （一定の安心感がある物件に絞って時間節約） （複数の物件を比較して投資シミュレーション）
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購入申込＆契約 （目をつぶって気合で決断！）	不動産仲介経験の豊富な担当者による 　優待価格での仲介サポートを受ける （20年以上の実務経験、飯田敏がサポート） （妥当な金利水準の金融機関の紹介も可能） （不動産仲介手数料は優待価格にてご提供）
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物件購入の完了 （後から生じる様々な不安）	《４つのスクリーニング》をクリアした 　物件購入の完了、不動産収入の発生 （２人の専門家によるサポートを受けて、総合的なファイナンシャルプランを作って、４つのスクリーニングを通過した物件を購入した安心感）
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もし、賃貸管理のトラブルが発生したら？	購入後、１年間の個別相談サポート （賃貸管理を当社でお受けすることも可能）
【特徴のまとめ】 当サービスを利用すると、 　２人の専門家によるダブルサポートが受けられて、 　不動産投資をした場合の個人のファイナンシャルプランが作成できて、 　《４つのスクリーニング》を通過した物件の紹介を受けて、購入が実践できて、 　不動産仲介経験の豊富な担当者による優待価格での仲介サポートが受けられて、 　不動産投資のローンを取扱う金融機関の紹介を受けることもできて、 購入完了後のアフターフォローも受けることができます！ １．初回カウンセリング（JR水道橋1分、東京本社相談ルーム） ◆当サービスの趣旨について改めてご説明しながら、ご希望をお聞きします。 　　※現在、初回カウンセリングは、ＪＲ水道橋１分の東京本社相談ルームにて 　　　白鳥光良または飯田敏が担当させて頂いております。 ◇《４つのスクリーニング》をクリアした具体例な例について 　最新の物件情報をいくつか取り上げて説明します。 ◆投資用不動産を購入する場合における２０以上の注意点について、 　一緒に確認をしながら考慮すべきリスクの理解を深めます。 ◇資産・負債の状況および今後の収支の概要をお聞きした上で、 　約５００万円前後〜を不動産投資の頭金に回せると当社が判断し、 　当サービスの利用を希望される場合は、 　ファイナンシャルプラン作成のためのカウンセリングに入ります。 ２．ファイナンシャルプラン作成のためのカウンセリング ◆ファイナンシャルプラン作成のために、将来の支出や収入に 　関する詳細な情報にお聞きして、確認を行います。 ◇不動産投資の出口（売却タイミング）を想定できるように、 　将来、貯蓄を取り崩す可能性が高いタイミングも確認します。 ３．不動産投資を含めたファイナンシャルプランの作成＆提案 ◆あなたの場合において「将来使うお金が足りるために必要な目標利回り」 　をシミュレーションします。 ◇不動産投資を行った場合における、 　将来の支出や収入の目安、貯蓄残高の推移の目安がイメージできる 　 「キャッシュフロー表」を合わせてお作りします。 ◆ファイナンシャルプランに合った投下資本利回りが期待できる 　《４つのスクリーニング》をクリアした複数の不動産物件を紹介してご説明します。 ４．不動産投資プランの実行サポート ◆《４つのスクリーニング》をクリアした不動産物件について、 　現地を見て回れるようにご案内をします。 ◇投資用の不動産物件は、賃貸中のため「内見」ができませんが、必要に応じて 　不動産仲介業務の経験豊富なスタッフが周辺環境をチェックいたします。 ◆具体的に購入を希望する物件が生じて、正式に仲介業務をご依頼頂ければ、 　　申込から契約・重要事項説明を含めた不動産仲介業務を行います。 　　（仲介手数料は2.625％＋6.3万円です） ◇《４つのスクリーニング》をクリアした不動産物件に利用できるローンを取り扱っている、 　　妥当な金利で融資を受けられると想定される金融機関をご紹介します。 ◆プラン実行にあたってお困りのことやご不明な点がありましたら、 　些細なことでも遠慮なくお聞きください。 ５．不動産投資のアフターフォロー ◆必要に応じて、面談・電話・メールによる個別相談を行います。 ◇もしご希望があれば、購入物件の賃貸管理（管理料：賃料の5％）を当社にてお受けできます。 ◆ご自身で管理を行われる場合でも、購入から１年間は賃貸管理でお困りの際に 　ご相談をお受けします。

【運営会社】

株式会社 住まいと保険と資産管理 2000年1月に創業。「その人がその人らしく生きることを支援する」を企業理念とする、社名の３つの領域（住まい、保険、資産管理）に専門特化した独立系ファイナンシャルプラニング会社。 住まいと保険と資産管理は、朝日新聞、読売新聞、日本テレビ、フジテレビなど、様々なメディアで中立的な専門家としてご紹介いただいております。 （詳細は こちら）

【担当アドバイザーのプロフィール】

▼「ファイナンシャルプラン作成」「不動産投資シミュレーション」 に関する担当者 白鳥　光良　（しらとりみつよし） 1973年千葉県生まれ。上智大学経済学部経済学科卒業（ポートフォリオ理論を専攻）。外資系コンサルティング会社において、生保・損保・ローン保証機関など、様々な金融機関のコンサルティングに携った。 株式会社 住まいと保険と資産管理 代表取締役社長。武蔵大学経済学部金融学科非常勤講師（「ファイナンシャルプランナー演習」担当） １級ファイナンシャルプランニング技能士（資産設計提案業務）、 ＣＦＰ認定者、ＮＰＯ法人 日本ファイナンシャル・プランナーズ協会会員 主な著書に「65才までにあと“3000万円”ムリなく貯める!!」（ローカス）がある。 《ワンルーム・ファミリータイプ・一棟もの》いずれにも投資・保有をしたことがある、 不動産管理会社のクライアントを継続的にサポートしている。　宅地建物取引主任者。

▼「投資用不動産の仲介業務」に関する担当者 飯田　敏　（いいださとし） これまでに800件以上の住宅・不動産購入サポートに携わってきた「住宅購入相談に強い」ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者。 昭和３８年千葉県生まれ、日本大学文理学部卒。大手不動産会社にて売買仲介担当として１０年勤務。外資系生命保険会社でのコンサルティング営業を経て、(株)住まいと保険と資産管理 取締役営業本部長。 「ダイヤモンド・ザイ」にて住宅ローン特集を執筆および監修、「MSNマネー」にて住宅ローンに関するコラム（アパートローンも含む）を多数執筆。投資用不動産の仲介業務経験も豊富で、主な著書に「不動産投資はじめ方マニュアル」(技術評論社、共著）がある。 【動画】 はじめての不動産投資サポートパックはどのようなサービスですか？（1分28秒）

▽初回カウンセリング（約60分）のみで終了する場合 《初回相談料：3,150円(税込)》

▼「はじめての不動産投資」サポートパックご利用の場合 不動産投資をした場合のファイナンシャルプラン作成 4つのスクリーニングを通過した物件の情報提供 各種シミュレーションや個別のアドバイス 《年間サポート料金：126,000円（税込。月額10,500円相当）》 　（２名の専門家が対応できる時間には限りがあり、 　　質の高い未公開物件の情報にも限りがあるため、 　　当サービスの利用開始は毎月３名を限度とさせて頂きます）

▽具体的な物件を購入される場合（不動産仲介業務） 特定の物件の購入申込→契約→決済をご希望の場合 上記の年間サポート料金とは別に、 《不動産仲介手数料：物件価格×2.625％＋6.3万円》 が必要となります。